della Dott.ssa Marialuigia De Lucia, abilitata all’esercizio della professione forense.  

PREMESSA

Esiste per caso una gira-sola o un gira-solo che non abbia mai avuto problemi con un vicino di casa molesto?
Secondo noi assolutamente no!
Le statistiche rivelano infatti che le “beghe condominiali” sono alla base di oltre il 10% del contenzioso civile pendente e che, proprio nel corso delle assemblee condominiali, si verifica una parte consistente degli infarti!
La vita in condominio diventa quindi un vero e proprio test del benessere quotidiano degli esseri umani.
Ciò premesso, intendiamo proporvi, sebbene in maniera leggera e senza esasperazioni tecnico – giuridiche, una rubrica dedicata alle questioni condominiali più frequenti, sperando che vi sia utile.

IMMISSIONI

Il tema delle “immissioni” disciplinate dall’art. 844 del codice civile, risulta di sicuro interesse, poiché il dispositivo della norma racchiude gran parte della nostra vita in condominio.
L’art. 844 del c.c. prevede infatti che “il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.
Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.
L’articolo 844 c.c. fa riferimento ai fondi, ma la fattispecie si applica anche alla proprietà in condominio.
Esaminiamo quindi più da vicino la fattispecie e i suoi concetti chiave.

– Soggetto attivo.
La tutela può essere richiesta dal proprietario, ma anche dal titolare di altro diritto reale sul bene.

– Condotta.
La norma ha una formulazione al negativo.
In altri termini: se Sempronio provoca fastidiosi rumori, odori o fumi, il vicino Mevio, può impedire le immissioni solo se queste superano la normale tollerabilità e la prova di ciò sia riscontrabile davanti al giudice.
I comportamenti tipici rilevanti ai fini dell’art. 844 sono i più vari, ma i più frequenti sono i seguenti: rumori in generale, urla e schiamazzi, odori sgradevoli (ad esempio odori di cucina), cani che abbaiano, il costante ticchettio delle scarpe alte della vicina vezzosa, la pianista che si esercita e tiene lezioni in casa, il tenore in carriera che prova prima di esibirsi in teatro emettendo “do di petto” a tutte le ore e ancora, l’inquilino del piano di sopra che esercita il pollice verde inondando di acqua putrida il nostro balcone e, infine, la solita cafona che scuote la tovaglia dal balcone, lasciando i suoi rimasugli di cibo sul nostro…
Il comportamento, per essere configurabile come “immissione” deve necessariamente risultare reiterato nel tempo e non essere occasionale.
Una menzione a parte meritano le immissioni elettromagnetiche, che saranno oggetto di un ulteriore e autonomo approfondimento.
Di certo, le immissioni devono essere tali da risultare percepibili da una persona con i normali cinque sensi, oppure mediante l’uso di apparecchi rilevatori (come nel caso dei fumi e dei rumori). Si tratta cioè di una forma di inquinamento percepito e concreto, quindi non solo potenziale.
L’apprezzamento del giudice deve inoltre essere volto a valutare gli effetti delle immissioni sui vicini, in considerazione delle specifiche condizioni ambientali, di tempo e di luogo.
Il giudice, cioè, è chiamato a controbilanciare le esigenze contrapposte dei proprietari, avendo riguardo anche dello svolgimento delle attività produttive.
Ne può derivare l’ordine ad adottare i mezzi per contrastare le immissioni, come per esempio, imporre al ristorante-karaoke sotto casa di insonorizzare l’ambiente da cui provengono i rumori, e di rendere meno moleste possibile le esalazioni provenienti dalle cucine.
Una volta delineata la condotta ai fini civilistici è interessante tratteggiarne le differenze con condotte simili, ma rilevanti a livello penale, quali il “disturbo della quiete pubblica” e “getto pericoloso di cose”.
L’art. 659 del codice penale disciplina infatti il “disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone” disponendo che “chiunque mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o intrattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino ad € 309”.
Affinché si configuri tale reato è quindi necessario che i rumori e gli schiamazzi o le altre fonti di disturbo superino la normale tollerabilità ed abbiano, anche considerata la loro intensità, l’attitudine a propagarsi e a disturbare un numero indeterminato di persone.
Si tratta di un reato di pericolo, e pertanto si consuma a prescindere dal fatto che il disturbo si verifichi in concreto.
L’art. 674 del codice penale, disciplina invece il “getto pericoloso di cose” disponendo che “chiunque versa in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato, ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a 206  euro”.
Affinché si configuri tale reato è invece necessario che la cosa gettata o versata abbia una potenzialità nociva, o sia presumibilmente diretta a imbrattare o molestare persone.

– La “normale tollerabilità” delle immissioni
E’ la soglia oltre la quale il giudice può ordinare l’inibizione della condotta che genera le immissioni, oltre alla eventuale tutela risarcitoria.
La tutela risarcitoria non può scattare nel caso di semplice disagio o fastidio, ma solo qualora dovesse emergere che il disturbo abbia arrecato al vicino la lesione di un interesse costituzionalmente garantito, come ad esempio, nel caso in cui le immissioni provochino un  danno alla salute, determinato dalla impossibilità oggettiva di riposare durante la notte.

– Conclusione.
Contrariamente a quanto si possa immaginare, non sempre è consigliabile ricorrere al giudice per veder riconosciute le proprie ragioni.
E’ invece più utile, ovviamente sempre che sia possibile, cercare una composizione amichevole e bonaria della controversia, cercando di alzare il margine di tolleranza, da un lato, e di abbassare il livello di aggressività dall’altro.
E’ dimostrato, infatti, che la notifica dell’atto di citazione al soggetto molesto ha un immediato effetto peggiorativo della condotta di questo e il primo risultato che si ottiene è una convivenza ancor più difficile e faticosa, peraltro protratta a lungo, in considerazione dei tempi della giustizia italiana.

 

LASCIA UN COMMENTO

Per favore inserisci il tuo commento!
Per favore inserisci il tuo nome qui