della Dott.ssa Marialuigia De Lucia, abilitata alla professione forense.

PREMESSA

Esiste per caso una gira-sola o un gira-sole che non abbia mai avuto problemi con un vicino di casa molesto?
Secondo noi assolutamente no!
Le statistiche rivelano infatti che le “beghe condominiali” sono alla base di oltre il 10% del contenzioso civile pendente e che, proprio nel corso delle assemblee condominiali, si verifica una parte consistente degli infarti!
La vita in condominio diventa quindi un vero e proprio test del benessere quotidiano degli esseri umani.
Ciò premesso, intendiamo proporvi, sebbene in maniera leggera e senza esasperazioni tecnico- giuridiche, un rubrica dedicata alle questioni condominiali più frequenti, sperando che vi sia utile.
Dunque dateci un vostro riscontro votando e commentando gli articoli, e ci aiuterete ad andare avanti nella giusta direzione!

AMMINISTRATORI: GIOIA E DOLORI

Parliamoci chiaro: quello dell’Amministratore di condominio è un ruolo scomodissimo! Io non lo farei per tutto l’oro del mondo! Mio padre ha amministrato per oltre 40 anni in maniera decisamente zelante il condominio in cui viveva e, a parte l’affetto sincero e gratificante di tutti i vicini quando se n’è andato, è incorso in una serie di noie senza fine!
Ricordo che, nel corso degli anni, è stato chiamato più volte dai condomini per le ragioni più svariate: dalla perdita d’acqua nello studio del notaio durante la notte di capodanno, all’affissione dell’avviso per il gatto scappato, al pallone del bambino scomparso sul tetto del palazzo di fronte, alla composizione della lite giudiziaria con tale “Gisella”, di cui i maldicenti vociferavano circa il ruolo di intermediazione per incontri galanti a pagamento nell’appartamento del piano terra, fino ad accompagnare in ospedale con la macchina le mogli partorienti del palazzo insieme ai mariti in stato confusionale per l’emozione.
Erano altri tempi ed esisteva il senso della “comunità” che ora abbiamo completamente perso, ma in effetti, molto dipende da come si interpreta il ruolo di persona vigile del bene comune che, in poche parole, riassume la figura dell’amministratore.
Ma come si configura giuridicamente l’amministratore e, tecnicamente, quali sono i suoi obblighi?
L’amministratore, una volta accettato l’incarico da parte dell’assemblea, instaura con il condominio un rapporto assimilabile al mandato, poiché egli si impegna a compiere atti giuridici per conto dei condomini.
Per quanto concerne gli obblighi, oltre che annoiarvi redigendone più avanti l’elenco, segnalo gli articoli 1129, 1130, 1131 e 1135 del codice civile, i quali costituiscono i principali riferimenti in materia, per chi li volesse approfondire.
Mi sembra interessante, però, sintetizzare, di seguito, gli aspetti salienti e le principali incombenze a carico dell’amministratore.
Egli cura:
– l’esecuzione delle delibere assembleari (vale la pena specificare che l’amministratore non è però tenuto ad eseguire delibere palesemente inficiate da nullità, in quanto potrebbe essere chiamato a risponderne personalmente);
– la convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto;
– l’osservanza del regolamento di condominio;
– la disciplina dell’uso delle cose comuni;
– la fruizione dei servizi nell’interesse comune;
– la riscossione dei contributi e l’apertura di un conto corrente ad hoc intestato al condominio, al fine di evitare qualunque commistione tra la situazione patrimoniale propria e quella del condominio stesso;
– la corresponsione delle somme per far fronte alla manutenzione ordinaria delle parti comuni;
– gli atti necessari per garantire la conservazione delle parti comuni dell’edificio;
– l’obbligo di compiere gli adempimenti fiscali;
– la regolare tenuta dei registri;
– la conservazione e custodia di tutta la documentazione inerente la propria gestione e il condominio;
– la redazione del rendiconto annuale;
– la comunicazione all’assemblea in caso di ricezione di atto di citazione nei confronti del condominio;
– l’obbligo di provvedere a lavori di manutenzione straordinaria, se urgente.

A ciò occorre aggiungere i numerosi obblighi inseriti nelle leggi speciali in materia di certificazione energetica, acqua, inquinamento, bonifica degli edifici dall’amianto, sicurezza sul lavoro per i soggetti che lavorano alle dipendenze del condominio, nei confronti dei quali l’amministratore assume il ruolo di datore di lavoro, per quanto riguarda il rispetto delle norme previste per la sicurezza.
Le inosservanze degli obblighi elencati, comportano la possibilità di revoca dell’incarico da parte dell’assemblea e, in caso di danni al condominio o ai singoli condomini, l’obbligo di risarcire i danni provocati.
Un riferimento a parte merita, invece, la responsabilità penale.
Principalmente, occorre osservare che il nostro ordinamento non prevede una figura di reato cd “proprio” ossia riferito ad una qualifica personale del soggetto attivo del reato, come per esempio nel caso dell’avvocato o di altri professionisti.
E’ innegabile, tuttavia, che sussistono ipotesi ricorrenti in cui l’amministratore, proprio per il ruolo che svolge, può essere esposto a figure di reato, sia come soggetto attivo che come soggetto passivo del reato stesso.
La giurisprudenza annovera infatti ricorrenti casi di ingiuria, minacce, diffamazione o calunnia commessi o subiti dall’amministratore, in particolare nel corso delle assemblee condominiali che, come abbiamo più volte notato, sono un vero e proprio banco di prova del civile comportamento per gli esseri umani.
Giova sottolineare che, secondo un orientamento prevalente, il diritto di critica nei confronti dell’operato dell’amministratore è del tutto legittimo, avendo però riguardo al limite del buon gusto ed evitando attacchi di natura prettamente personale all’amministratore.
Possiamo quindi criticare le azioni dell’amministratore e dissentire dalla sua opera professionale, ma dobbiamo assolutamente evitare di vituperarlo e oltraggiarlo personalmente, magari con espressioni colorite che facciano riferimento, per esempio, al comportamento fedifrago del suo coniuge.
Beh, non aggiungo altro, se non un’espressione di solidarietà nei confronti di una categoria molto esposta che svolge un lavoro faticoso e a volte troppo ingiustamente criticata!

 

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